• 論城市商業地產生態
    2015年06月21 20:54:55 作者:鄭州澳博网址谘詢 來源:鄭州澳博网址谘詢

    論城市商業地產生態

    所謂“城市”,“城”與“市”結合、協調、互動和促進。‘城’是‘市’的載體,‘市’是‘城’的動力和牽引。在空間上,商業地產往往建在所論城市商業地產生態

    在城市最顯要的位置,最重要的地段,是一座城市的名片,對城市發展有著巨大的影響力。在時間上,無論是百年繁華還是折戟沉沙,都漸漸滲入城市的肌理,烙上永久的痕跡。

    當前的商業地產可謂是風生水起,住宅開發的“黃金十年”接近尾聲,商業地產開發已經迎來黃金時代,地產大鱷紛紛轉戰商業地產,投資不斷流向商業地產開發,總體上來說,商業地產蘊含著巨大的機遇,當然,也蘊含著一定的風險。

    而我國幅員遼闊,區域之間、城市之間的經濟社會發展很不均衡,一線城市、二線城市、三四線城市的商業地產處於不同的發展階段,顯示出梯次發展的特性,一線城市經過了從低級到高級的發展階段,成長為區域商圈發展的樣板,其“攤大餅”的發展模式也為緊隨其後的特大城市商業地產發展提供了有益經驗和前車之鑒,商業開發模式以及一眾商家也正在經曆著如火如荼的“從一線到二三線”進程,形成的商業地產生態和格局,似曾相識又不盡相同。

    在梯次發展的背後,也可窺見大區域商圈的影子。綜觀中國的商業版圖,以廣州、深圳為核心的珠江三角洲、以上海為核心的長江三角洲以及以北京為核心的京津唐地區已經開始從行政區劃上的城市群落逐步形成逐層輻射的城市商圈,各商圈內呈現出高度一體化的融合局麵。廣州、上海、北京之間的商業較量已經上升到城市商圈的高度。

    而在同一個城市內部,商業地產布局形成了不同的圈層,其發展脈絡不失共性,有一定的規律可循。城市內的商業在地域上的聚集,逐漸形成了商業中心,構成了商圈。城市商業的發展,商圈的形成和生長,受到人均GDP、汽車擁有量等指標的直接影響。

    北上廣深等一線城市已經處於城市商業發展的高級階段,形成了離心聚集的多中心結構,也已經走過了向心聚集的初始階段和離心分散的發展階段。商業地產百花齊放,充分競爭,可以說,引領著本區域商圈發展的潮流。而各省會城市、副省級城市等二線城市也大多處於離心分散或者由離心分散向離心聚集階段的過渡,形成了多級分散的網絡狀格局。而地級市、縣級市等三四線城市大多還處於向心聚集或者由向心聚集階段向離心分散階段的過渡,城市隻有一個商業中心,商業資源基本集中在城市的幾何中心。實際上,盡管三四線城市單個城市的商業總量不大,但三四線城市卻是未來城鎮化的重點,也是商業地產放量增長的增長極,整體蘊含著巨大的市場潛力,應該看到,大部分的三四線城市並不會通過規模增長擴張為大城市、特大城市,更現實和有意義的發展途徑是一線城市、二線城市、三四線城市構築合理的梯隊,內部形成合理的商業圈層,作為一個有機整體,迎接商業地產的巨大發展機遇。

    一線城市:多中心,拚實力,創新製勝,劍指高端

    北上廣深等一線城市的商業地產,得益於近年來迅速增長的經濟總量和人均收入,取得了舉世矚目的成績,已經形成了多個離心聚集的商圈,並且形成了鄰裏型商圈、社區型商圈、區域型商圈和超區域型商圈梯次搭配的格局,出現了多個超區域型城市商業中心,商業業態豐富,類型全麵,運作先進,總量巨大。

    但應當看到,從總量上來說,一線城市的商業地產已經出現了過剩的態勢,人均商業麵積已經超出了世界發達國家人均1.2平方米的標準,其中上海的人均商業麵積超過3平方米,即使考慮到一線城市商圈麵向全國甚至世界的因素,商業項目的生存和發展仍麵臨著不小的競爭壓力。新的商業項目想要在強手如林的一線城市分得市場一杯羹,必然麵臨著慘烈的競爭,在這個市場上,找到藍海是非常難的,商業項目不可避免的要進行血拚,拚實力,拚品牌,拚口碑,拚資本,拚能力,拚營銷,拚服務,拚質量。

    但從結構上來說,一線城市的商業供應結構並非完美,新增供應仍能夠從結構性差異化的細分需求中,尋求到自身的發展機會。以北京為例,從區域上看,朝陽、海澱三環到五環之間的新興商圈已呈現出過度競爭態勢,而五環外新興區域、衛星城以及南城的商業供應仍然不足;從業態上看,超市、百貨、住宅底商競爭激烈,而小型便利店和大型複合商業綜合體仍有空間。當然,抓住這種發展機會並非易事,需要開發商具備戰略眼光和操作實力。

    對於一個布局全國的商業地產開發商來說,應讓一線城市的商業地產項目發揮“實驗田”的作用,一線城市是天然的優質資源平台,可以集合優質的品牌商家、優質的傳媒機構、成熟的消費群體,運作一個商業地產項目,可以積累寶貴的運作經驗和商業資源。同時,一線城市的項目應當高舉高打,做成企業的標杆項目,打造成一個亮麗的名片,樹立起商業項目的形象,形成品牌效應。構建一個較為成熟的商業項目運作模式,形成企業的品牌,積累資源優勢,為向二線城市和三線城市擴張提供摹本。例如華潤的萬象城和中糧地產的大悅城,在全國推廣之前,都是先在一線城市一炮打響,形成標本的。

    二線城市:重規劃,精擴張,模式複製,跨越發展

    隨著一線開發商挺近二三線城市,搶占商業地產開發先機的浪潮,二線城市的商業地產近幾年取得了長足的進步,部分城市的商業地產呈現“井噴”之勢。從表麵上來看,品牌開發商進軍二線城市,有地產調控政策的影響,但實際上還是基於二線城市自身商業地產發展的巨大潛力,二三線城市擁有龐大的消費市場,零售物業的總量將大規模提升。大部分二線城市正處於城市規模快速擴張期,形成“多級分散”的網絡狀格局,迅速形成多個城市商圈。例如哈爾濱市,除了老的秋林地區和哈一百地區是多年來的兩大商圈,又新興了南崗區、道裏區、動力區等諸多商圈的開發熱潮。多數二線城市早就提出了單中心結構向多中心結構發展的目標。新興商圈的崛起正是品牌開發商從一線到二線城市戰略延伸的契機。這些新興商圈大部分以新建為主,適宜複製在一線城市已經被市場驗證過的成功運作模式和品牌,帶來較為成熟的商業資源,短期內取得商業培育的成功,取得二線城市商業地產的跨越式發展,為城市建設添上亮麗的一筆。

    從業態上來說,二三線城市零售市場結構正由以傳統國有百貨為主的模式向以主力店為支撐的大型購物中心的模式轉變。這也為商業地產的快速擴張和業態升級帶來了機遇,諸多經驗豐富的品牌開發商正在建造更優質的物業。

    但是應該看到,在二線城市新興商圈的發展中,快速擴張過程中的盲目、冒進和粗放也較為普遍。商業地產開發的熱情一定要建立在科學嚴謹的市場分析基礎上,應當避免同質化的惡性競爭。這一方麵需要地方政府的科學規劃和理性引導,商業地產的建設和發展不能脫離當地的經濟發展水平。正如全國幾十座二線城市不可能個個都能成為“國際化大都市”,商業地產的發展也不宜一味追求高端、豪華、巨大、先進。適度前瞻即可,擴張應當是科學的、精細的、有序的。另一方麵,也需要開發商自身的理性,前期的市場研究和整體規劃是非常關鍵的,成熟模式的推廣也並不是簡單的複製,吃透當地的市場,緊抓當地的需求,才是商業地產項目運作的命門。

    三、四線城市:促升級,深挖掘,廣闊天地,大有可為

    曾經,資源、人才、政策等多向一線城市傾斜,但從近年來的政策導向可以看出,更加強調促進區域間的均衡發展,發展失衡的現狀將得到糾正,三、四線城市的發展得到了更多的鼓勵和刺激。另外,三四線城市的消費力逐漸增強,強大的消費力釋放將支撐商業地產的大發展。在中國城市化進程的浪潮中,三四線城市接棒一二線城市,成為城市化進程的重要力量。

    應當明確,盡管一線城市經過了從低級階段到高級階段的生長過程,諸多二級城市也已成為人口超過百萬的特大城市,向城市發展的高級階段生長,但這並不意味著一二線城市的現在就是三四線城市的將來,實際上,城市的規模一定要適應當地的社會經濟發展,大多數三四線城市的發展方向並不是“大而全”的特大型城市,而是更多的要走專業化道路,在城市集群中找到自身的位置,發揮自身獨特的優勢。那麽城市內的商圈生長,就不一定要經曆離心分散和離心聚集的發展階段,目前更多的是城市商圈的業態升級和更新換代,結合本城市的特點,對商圈有所擴張和創新,在此過程中,可以對一二線城市的商業地產運作充分借鑒和模仿創新。三四線城市的商圈結構往往是單中心的,在城市的幾何中心形成以百貨商場為主打業態的商業集群,在短時期內也無必要培育多個商業中心,對老的商業中心的升級是比較普遍的課題,需要引進,也需要在模仿中創新,在全麵鋪開的同時,強化商圈的精細化和專業化。

    三、四線城市有著潛力巨大的商業地產市場,品牌開發商已經嗅到了這種趨勢所蘊含的商機,將觸角伸向了三、四線城市。他們帶來了較為成熟的運作模式,但應當看到,三四線城市的商業地產有著自身的特點,需要充分尊重其自身的發展脈絡和市場特征,模仿和複製都要謹防“水土不服”。三四線城市並不是shoppingmall、體驗式購物中心等業態的合適土壤,更多的是新型城市百貨和超市替代老的百貨商店,商圈的形成也有著明顯的向心聚集的特征。但對於商家來說,向下滲透的過程並不平坦,需要適應市場做出一定的改變。比如,三四線城市的消費特征總體來說較為低端,諸多一線品牌進入當地市場的時候,都需要做出一定的調整,例如聖象地板為進入三線市場,采取了價格逆推的方式定價,價格下降,從而搶占了三線市場,成就了領導地位。

    三、四線城市的商業地產,更是值得開拓的市場,盡管相比較一二線城市,有著低端化和單位產出不高的特征,但總量巨大,市場空白大,潛力巨大。如果說現在及以前商業地產的主戰場是一線城市的話,目前二三線城市已經成為市場進一步發力的主流,開發商在二三線市場的謀篇布局,將重構整個商業版圖。

    商業地產版圖上,正上演著風起雲湧、攻城掠地的戲碼,隻有順應城市的發展規律,深入城市的生長機理的優秀者,才能在廣闊的市場上大展拳腳,分得一杯羹。“市”的繁榮,“城”的成長,都將在優秀企業的創業奮鬥中實現。

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